Как узаконить самострой в 2023 году — процедура и рекомендации

Наличие права собственности на участок земли не предоставляет автоматическое разрешение на строительство дома. Постройка, осуществленная без предварительного согласования с местными органами, рассматривается как самострой (самовольное строительство). Если вам необходимо узаконить дом, построенный без соответствующего разрешения, это требует специальных процедур и согласования с администрацией.

Что считается самостроем

К объектам самовольного строительства относятся:

• Жилые и нежилые дома, капитальные хозяйственные постройки, возведённые без согласования с администрацией.
• Реконструированная без согласования недвижимость. К реконструкции относятся пристройки к объектам, изменение этажности, строительство нового дома на месте старого.
• Недвижимость, построенная на незарегистрированном земельном участке Такие участки с домами, не поставленные на кадастровый учёт, нередко достаются в наследство от престарелых родственников.

Во избежание санкций, предусмотренных за самострой, для полноценного распоряжения такой дом требуется легализовать.

Оформление по дачной амнистии

Для оформления недвижимости в упрощённом порядке можно воспользоваться законом «о дачной амнистии» (Федеральным законом № 93-ФЗ). Его действие в очередной раз продлили и расширили. Если раньше упрощённая схема касалась объектов на участках для дачного хозяйства и садоводства, то теперь под «амнистию» попадают в том числе дома на земельных участках для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства. Воспользоваться возможностью упрощённой регистрации самовольного строительства можно до марта 2026 года. При этом дом должен соответствовать критериям объекта ИЖС: стоять отдельно, иметь не более трёх этажей (надземных); высота не должна превышать 20 м; предназначаться для одной семьи — не состоять из отдельных квартир, секций.

Для узаконивания нужно подать в Росреестр правоподтверждающий документ на земельный участок и технический план дома. Подготовку последнего поручают кадастровому инженеру. Если в регистрации отказали из-за нарушений при строительстве, в зависимости от причин отказа узаконить дом можно попытаться другими способами:

• Дом построен без соблюдения необходимых отступов. Если строение находится слишком близко к забору, существует несколько вариантов решения проблемы — выкуп части соседского участка или оформление перераспределения (если не возражает сосед), регистрация дома со статусом «нежилой» (в этом случае требуются меньший отступ).
• Постройка находится в области наложения границ участков соседей или муниципальной собственности. Решение — выкуп части соседнего участка, оформление в собственность и прирезка муниципальной земли (если этот участок в неразграниченной собственности).
• Строение находится на пересечении с лесным массивом. По «лесной амнистии» (закон № 280-ФЗ) участок можно прирезать в стандартном порядке до 2023 года.

После урегулирования споров новый пакет документов повторно подают в Росреестр. Если узаконить строительство в досудебном порядке не удаётся, признавать право собственности придётся в суде.

Признание права собственности через суд

Признать право собственности на самовольное строение можно в судебном порядке. Для этого следует учесть ряд обязательных условий:

• Земельный участок с незаконным строением должен находиться в собственности истца.
• Категория участка должна соответствовать одной из следующих — для дачного хозяйства и садоводства, для ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства.
• Отсутствие претензий государственных органов относительно участка и постройки.

Задача истца — доказать, что спорная постройка не представляет опасности для него и окружающих, не нарушает прав соседей, администрации, соответствует градостроительным нормам.

Для прохождения процедуры признания права собственности подготавливаются такие документы: свидетельство собственности на земельный участок старого образца или выписка из Росреестра, межевой план участка, технический план дома, градостроительный план земельного участка, справка об инвентаризационной стоимости строения и исковое заявление. Судья может затребовать и другую документацию — акт согласования границ, заключение строительно-технической экспертизы и др.

Стоимость регистрации дома

Стоимость легализации самостроя зависит от площади постройки, соблюдения норм градостроения, необходимости в тех или иных согласованиях, количества отказов.

• Тарифы на некоторые услуги: межевание — 22 000 рублей (проводится один раз);
• Подготовка техплана дома — 16 000 рублей;
• Составление искового заявления и сопровождение в суде — 35 000 рублей.

Если суд признает право собственности на объект незаконного строительства, правообладатель будет обязан оплатить налог за весь период пользования недвижимостью, а также штрафы и пени.

Последствия строительства без разрешения

Самовольное строительство лишает собственника официального права распоряжаться жилым домом и другими постройками. Такие объекты недвижимости нельзя поставить на кадастровый учёт и официально зарегистрировать в Росреестре. Это значит, что не получится продать, подарить, сдать дом в аренду, завещать наследникам; оформить залоговый кредит; решить возможные судебные споры.

Видео. чем грозит самовольное строительство в Украине

При выявлении незаконного строительства законом предусмотрены штрафы от 200 тысяч рублей; принудительный снос объекта за свой счёт; в ряде случаев — изъятие земельного участка. Некоторые владельцы самовольных построек считают, если сделки с недвижимостью им не нужны, надзорные органы не заметят самострой, и санкции их не коснутся. Это иллюзия. С августа 2018 года власти Москвы, Московской области и других регионов обрели полномочия по выявлению объектов нелегальной недвижимости. Комиссии Госстройнадзора регулярно совершают рейды, проводят проверки. За каждым инспектором закрепляется территория, патрулируемая квадрокоптерами. Информация о самострое поступает и из других источников — органов местного самоуправления, обращений частных и юридических лиц.

В Подмосковье любому гражданину доступна простая проверка законности постройки с помощью специального мобильного приложения — достаточно навести камеру смартфона на объект. Если информации по нему не появляется на экране, есть повод заподозрить самострой и обратиться в Госстройнадзор. Скрыть факт нелегального строительства практически невозможно.

Залог успешного прохождения процедуры признания прав — знание Градостроительного кодекса, правил землепользования и застройки. Кадастровые инженеры и юристы АН Истрариел организуют и реализуют процедуру узаконивания. Для этого мы проводим межевание участка, подготавливаем документы на регистрацию — межевой план, технический план дома. Если требуется составим исковое заявление и предоставим юридическое сопровождение в суде. Мы помогаем узаконить самовольное строительство практически без отказов.

Какие документы нужны для оформления договора купли-продажи частного дома?

Для оформления договора купли-продажи частного дома необходимы следующие документы:

1. Паспорт продавца и покупателя.

2. Документы на право собственности на дом и земельный участок. Могут быть следующие документы: свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, решение суда, договор дарения и др.

3. Технический паспорт на дом, выданный в установленном порядке.

4. Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по налогам и коммунальным платежам за текущий и предыдущие периоды.

5. Доверенность на продажу имущества, если продавец не является владельцем объекта недвижимости, но имеет право на его продажу.

6. Документы, подтверждающие отсутствие обременений на объекте недвижимости.

7. Квитанции об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки.

При оформлении договора купли-продажи частного дома рекомендуется обратиться к специалистам, например, нотариусу или адвокату, для проверки правильности оформления документов и советов по законодательству в данной сфере.

Видео. Как узаконить самовольную постройку